Érdemesebb befektetni a pénzünket vidéken az ingatlanokba, mint Pesten? – Erre és még sok
másra válaszol Jánoki Péter, az Immo1 keszthelyi ingatlaniroda vezetője.

Már két éve, hogy az ingatlanpiacon az árak markánsan emelkednek, főleg Budapesten.
Mennyire érezhető ez szűkebb hazánkban, Zala megyében?

A megyében is jelentősen emelkedtek az árak, de azért jóval kisebb mértékben, mint
Budapesten, és jóval szórtabban. A kiemelt területeken, Keszthely-Hévíz térségében az
emelkedés erőteljesebb, Zalaegerszegen és Nagykanizsán is belendült a piac, de azért jelentős
késéssel, és jóval alacsonyabb bázissal. Míg Budapesten egy 1,5 szobás lakás a belvárosi
körzetben nagyjából 25 millió forint, ezért a pénzért a két városban már vehetünk három
szobás új építésű lakást- az árolló nem szűkült, sőt, még nyílt is kicsit. Ugyanakkor kialakult
egy erős hiány piac, ami olyan tranzakciókat produkál, ami még a mai áremelkedés mellett is
meglepő tud lenni. Ez azt jelenti, hogy a jelentős áremelkedés volumene felett is kelnek el
ingatlanok, főleg a városok keresettebb negyedeiben, vagy a kiemelt üdülő övezetekben-
Balaton közelében, a Hévízi tóhoz közel.

A mai piac mennyiben más, mint a válság előtti, 2008-as helyzet?

Teljesen más motivációk mozgatják ma a piacot, így rengeteg a különbség. 2008-ig a piac fő
mozgatója az volt, hogy az emberek lakást akartak venni ahelyett, hogy albérletbe
költözzenek. Jellemző volt a 0-10%-os önerős vásárlás, valamint az új építésű lakások
vásárlása a régi támogatással, az un. szocpollal. Ma jóval erősebb a befektetés a piacon, amit
két oldalról is erősít a kialakult új piac. Egyrészt az alacsony kamatláb miatt nem érdemes
bankban tartani a pénzt, a magyar lakosságnak pedig az ingatlan átláthatóbb, kezelhetőbb,
mint egy tőzsdei portfólió. Másrészt a kiadás árszínvonala is megugrott, egyrészt azért, mert
ma már kevés önerővel nem lehet lakást vásárolni - vagyis marad a lakás bérlés. Másrészt a
turizmus felfutása a turisztikai kiadások bevételét is jelentősen megemelte, ez nem csak
Budapest belvárosára igaz, de a Balaton vidékére, és Hévízre is! Jóval nagyobb arányú a
készpénzes vásárlás, ha van is hitelfelvétel, az arányaiban- a vételárhoz viszonyítva -
alacsonyabb. 2008-ban például Nagykanizsán 25.000 ft-ért lehetett egy két szobást lakást
bérelni, 6-8 millió forint között pedig vásárolni. Idén adtunk ki lakást 60.000 forintért, átlagos
állapotú lakást pedig adtunk el 9 millió forintos áron.

Vannak jelentős különbségek a régió nagyobb települései között?

Természetesen, nem is kicsik. Az irodánk, az Immo1 Balaton Ingatlaniroda Keszthely
központú, de Nagykanizsán és Zalaegerszegen is rendszeresen értékesítünk ingatlanokat-
lakásokat, házakat egyaránt, így erre a három városra van rálátásunk. Nagykanizsán indult
legkésőbb, és legalacsonyabb bázisról az áremelkedés, itt az új építésű projektek küzdenek
értékesítési nehézséggel, de a használt lakás piacon, Nagykanizsán is hiány helyzet van,
hiszen keresnek kiadásra- bőven 5% feletti a megtérülés albérletként, valamint saját célra is
lakásokat- az új építésű lakások magas ára viszont sok esetben visszatartó erő. Zalaegerszegen
a kiadás eleve magasabb szintről indult, több a munkahely, és több a fejlesztés is, a magasabb
ár pedig elkezdte keresetté tenni a perifériát is. Keszthelyen és környékén a Balaton parthoz
közel a nyaralókra a kereslet állandó, és a keresők itt jellemzően nem helyiek- a piac itt
országos, sőt nemzetközi, hiszen németek, hollandok, Hévíz térségében pedig oroszok is
vannak nagy számban a keresők között- ez jellemzően mindig magasabb árakat eredményez.
De Keszthelyen és Zalaegerszegen nagy a várakozás befektetési szempontból is,
Zalaegerszegen autóipari, Keszthelyen turisztikai befektetések várhatóak, ez új
munkahelyeket, több pénzt jelent, ami húzni fogja az ingatlan piacot is.

Tulajdonképpen mi hajtja felfelé az árakat?


Az előző kérdéseknél tulajdonképpen érintettük ezt a kérdést, de összefoglalva egyrészt az
ingatlan ma jó befektetés, ez rengeteg pénzt megjelenését hozta más befektetési területekről,
valamint kialakult egy hiány piac, ennek oka az, hogy sokan 2008 után évekig nem indítottak
tranzakciót, így rengeteg igény gyűlt fel, egyszer csak rengeteg lett a vevő, miközben a
kínálati oldal nem nőtt jelentős mértékben. Közben évek óta a gazdaság biztosan, és
jelentősen erősödik, ami egy bizalmat is erősít, ismét bátrabban vesznek fel hitelt az ügyfelek.
Sok esetben a vevő nem tud válogatni az ingatlanok között, így vagy elfogadja az eladó
magas árát- jellemzően felvesz ennyivel több hitelt, vagy nem vásárol. Viszont mivel az árak
most már jelentősen emelkednek huzamosabb ideje, a vevők úgy vannak vele, hogy ha most
nem veszem meg ennyiért, pár hónap múlva csak magasabb áron tudok venni.

A jelenlegi piaci trend kitart 2019-ben is, vagy várható változás? Mit várhatnak az eladók, mit
a vevők?

Az ingatlan piac egy kereslet-kínálati piac. Addig, amíg a kínálat nem emelkedik meg
jelentősen, vagy a kereslet nem zuhan be, mint 2008-ban, a jelenlegi piaci helyzet marad. A
kínálati oldalon emelkedést főleg az új építések jelentenek, de mivel az építőipar jelentős
kapacitás hiánnyal küzd, kérdéses, hogy tud-e produkálni elegendő új lakást. Két tényező is
ellenhat, egyrészt kifut az alacsony áfa, ez országos szinten visszafoghatja az építéseket,
másrészt a térségünkből sok kapacitás kifut- Budapesten, valamint a Balatonon, Siófokon és
Balatonfüred térségében jóval magasabb áron tudnak értékesíteni, így ott több projekt indul.
Megjegyzem, ennek a jelenségnek van egy olyan hatása is, ami viszont Zalában már érezteti a
hatását, tovább emelve az árakat a térségben. A magas budapesti  árak sok vevőt már
riasztanak, vagy egyszerűen ennyi pénzt nem tudnak befektetésre szánni, így ők a saját
környezetükben vesznek lakást kiadásra, vagyis sok zalai nem Pesten vesz lakást, hanem
marad a megyében - ez tovább emeli a keresleti oldalt, ráadásul, aki előbb a fővárosban nézett
ingatlant, az jellemzően több pénzzel rendelkezik és nem is riad meg a magasabb ártól. A
magas siófoki és füredi árak- nem ritka az egy millió forint/nm ár új építésű apartmanoknál!-
azokat, akiknek ez már túl magas, jellemzően a Balaton Budapesttől távolabbi végébe
irányítanak, ami emeli itt is az ingatlan árakat. Ezek a trendek inkább erősödnek, mi azt
várjuk, hogy a régió árszintje tovább emelkedik, felzárkózik a fővárosihoz, miközben a
tranzakció számot jóformán csak a kínálat volumene határolja be. Marad az a piac, amikor
eladónak jobb lenni, ebben változást 2019-ben csak egy válság hozhatna.